Les spécialistes belges de l’immobilier de soins de santé sont rattrapés bien malgré eux par le scandale Orpea, ce géant français des maisons de repos qui a manifestement privilégié la bonne tenue de son cours de bourse aux dépens du bien-être de ses résidents.

Dans un marché certes teinté de rouge vendredi, les investisseurs craignant que le resserrement monétaire ne tombe plus vite que prévu de notre côté de l’Atlantique, Aedifica plongeait de 7% à la clôture, portant à 17% son repli depuis le début d’année.

La raison de cette correction ne découle toutefois pas (pour l’essentiel) des aléas monétaires. Le spécialiste de l’immobilier de santé se voit en effet rattraper par les déboires d’Orpea, leader mondial des maisons de repos, qui a chuté de 60% en l’espace d’une quinzaine de jours à la bourse de Paris.

C’est la publication dans le journal Le Monde des bonnes feuilles d’un livre-enquête “Les fossoyeurs” du journaliste Victor Castanet qui a mis le feu aux poudres. Dans cet ouvrage d’investigation, l’auteur dénonce des dysfonctionnements et pratiques s’apparentant à de la maltraitance à l’égard des pensionnaires des maisons de retraite Orpéa. Castanet pointe aussi l’obsession de la rentabilité au sein du groupe privé de maisons de retraite ou encore des pratiques comptables douteuses.

Selon une information publiée mercredi par le Canard enchaîné, le désormais ancien patron d’Orpea Yves Le Masne aurait même vendu pour 590.000 euros d’actions du groupe après avoir appris qu’un livre allait révéler le scandale.

Un secteur qui tousse

Sous la pression politique et médiatique, des têtes sont donc déjà tombées et le soufflet n’est pas prêt de retomber chez Orpea. Or, quand un leader s’enrhume, c’est tout un secteur qui tousse, ce que l’on appelle communément “un effet sectoriel défavorable”.

Et pour cause, un cours de bourse diminué de moitié laisse entrevoir des jours difficiles pour le groupe, dont les projets et investissements pourraient être remis en question, avec d’éventuelles répercussions sur les promoteurs qui espéraient louer ou qui louent “leurs murs” à Orpea.

Leader européen de ce marché de niche, Aedifica apparait donc comme un potentiel dommage collatéral. Pour rappel, la société bruxelloise a comme politique d’acheter des actifs pour les conserver en portefeuille et les louer. Elle ne s’occupe pas de la gestion opérationnelle de ses biens, celle-ci étant confiée aux gestionnaires de soins (Orpea par exemple) sur base d’un contrat de location à long terme ou emphytéotique.

Exposition limitée

Du côté des analystes et de la direction d’Aedifica, on tempère toutefois l’exposition au géant mondial des maisons de repos, limitée à quelques pour cent, notant au passage qu’Orpea n’éprouve pas de difficulté de liquidités et que des baux à long terme ont été signés. 

Pour autant, Aedifica, tout comme Cofinimmo, n’échappe pas aux inquiétudes des investisseurs. L’occasion pourquoi pas de rentrer à bon compte sur une valeur qui récolte de longue date les faveurs des courtiers.

Aedifica, c’est un portefeuille immobilier valorisé à plus de 4,4 milliards d’euros, ventilé en 543 sites accueillant 341.000 résidents. C’est aussi un secteur loué pour sa sécurité (lié au vieillissement de la population), un rendement sur dividende attractif et un précompte mobilier avantageux, limité à 15%, compte tenu de son statut de SIR.

Les initiés saluent également une propension à la diversification géographique qui vise à éviter une dépendance excessive à l’égard d’un système de sécurité sociale particulier. Si le marché britannique avoisine désormais les 20%, la Belgique reste son marché numéro un (plus de 30%), suivi par l’Allemagne, la Finlande et les Pays-Bas.

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